| [社会聚焦]拐点论下的楼市表情 2008年到底该不该买 |
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楼主：文亦然
 2008-02-25 20:18 |
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王氏观点："面粉比面包贵"是现阶段房地产市场不争的事实。去年天价"地王"的频现一次又一次地刺激楼市房价。去年中国大部分城市的土地价格上涨都超过了50%，最高甚至达到了163%。因此，土地价格高涨是推动房价疯涨的重要原因之一。
点评：去年，万科地产高价拿到两块土地。在事实面前，王石说出了3个承认：承认万科有焦虑的心态；承认高价拿地有拉动房价上涨的效应；承认万科在推动房价上涨方面有责任。而面对王石形容的"情不自禁拿地王"情结，王石也是一边检讨着去年不应该拿"地王"，一边声明着今后绝不再拿"地王"。
潘氏观点："在过去的2007年，差不多有10个月时间，中国拍卖的任何一块地的价格都比周围的房价要贵。布料价格比衣服价格还要贵，不正常了。"这一回，潘石屹站在了王石的阵营里，面粉和面包，布料和衣服，虽然用以形容的替代品不同，但实质想表达的意思却是共同的。
点评：尽管自己盖的房子也没少卖钱，但与专门囤地卖地的开发商相比，谁更赚钱，潘石屹心中有数。正如他说的那样，"有了地，就跟有了银行一样，钱就随便来，股票也跟着追"。
来源：成都商报
房地产价格从古涨到今警惕炒手利用限价房赢利
政府推出廉租房、经济适用房、限价房的目的，是要照顾不同程度的弱势群体。可是，只要限价房给一些楼市炒手带来更大的盈利机会，则会进一步扭曲房产市场的真实价格。所以，出台限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入之类的标准要慎之又慎。因为这样的标准一旦正式出台，社会上必然会形成形形色色的对策，仍会使相当一部分北京市限价商品住房落入炒家手中。
◎周到
西南证券研发中心副总经理
地价飞涨，元代尤甚。《元典章·户部五·房屋》载：元至元二十四年(1287年)，广东雷州一块四亩五分的土地，以三十贯中统钞成交；元至元三十年(1293年)，这块土地被转卖给王姓人氏时，已涨价到一百贯中统钞；元大德元年(1297年)，这块土地被再次转卖时，成交价跃升至一百二十五贯中统钞；元大德二年(1298年)，这块土地的成交价飚升至五百三十贯中统钞。短短12年，地价居然飞涨近17倍。笔者印象中，1988年上海市静安区的房价大约在每平方米2500元左右。历经20年沧桑，该地区的房价大约上涨10倍。前些年，全国都在关注上海房价。不过，与上述800多年前雷州地价的上涨速度比，上海乃至全国房价的上涨，实在是小巫见大巫。
那么，雷州的这块地价相当于以多少人民币成交的呢？据张翼《农田余话》卷上，元至元二十四年，政府收购大米每石十贯中统钞。据吴承洛《中国度量衡史》：元代一石折合95公升，约有76公斤大米；元代一亩折合560平方米。笔者撰稿当天，北京八里桥农产品中心批发市场大米价格为每公斤3.18元。因此，一石大米的价格约折合人民币3.18×76＝241.68元。雷州这块土地总面积为560×4.5＝2520平方米。这样，元至元二十四年、元至元三十年、元大德元年、元大德二年这块土地的成交价折合人民币约为725.04、2416.80、3021.00、12809.04元。其每平方米成交价就分别是0.2877、0.9590、1.1988、5.0830元。如果现在的开发商获得这样的商情，必然会报出比这高得多的价格。
元代广东雷州地价飞涨，并非孤立案例。据《元典章·户部五·典卖》：山东省东平路“典卖房舍，比年添价十倍之上”；江西省“目今百物踊贵，买卖房舍，价增数倍”；浙江省湖州路“即目前地价，比之往日陡高数倍”。因此，地价飞涨是全国性的。
这种势头，明、清和民国时期继续存在。晚明，一亩地最贵时值纹银七百七十两。宁波一所三间四步宽六柱七小进的民宅，清初为三十两纹银，清末已涨到三百六十两纹银。至民国三十七年(1948年)，其价格已上升到两千多银元。放到现在，这样的民宅恐怕要卖到上千万元甚至更高。总之，地价和房价的上涨，是必然趋势。
丁亥年除夕，陈嘉陡、王平编剧的小品《梦幻家园》由中央电视台播出。这大概也是历年春节晚会中，第一部直接以楼市为题材的文艺作品。小品中有以倒腾海鲜为借口，愿意买下漏水楼房的情节。这也算把对楼市行情的疯涨讽刺到了极点。不过，“一首诗吓不倒孙传芳”(鲁迅：《而已集·革命时代的文学》)。文艺作品不会改变楼市行情。
就在一周前，北京市建委公示了《北京市限价商品住房管理办法(试行)》、《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》(征求意见稿)。限价房适用于人均住房使用面积15平方米及以下家庭购买。购买标准分为两种。第一种标准针对3人及以下家庭，需要满足的条件包括：家庭年收入8.8万元及以下，家庭总资产净值57万元及以下。第二种情况针对4人及以上的家庭，同时满足的条件包括：家庭年收入11.6万元及以下，家庭总资产净值76万元及以下。
笔者希望，出台这样标准要慎之又慎。人均住房使用面积15平方米及以下、家庭人口为3人及以下或4人及以上，都存在变数。通过夫妻假离婚等手法，都可以改变当前的人均住房使用面积和家庭人口数。更难以确定的是，家庭年收入和家庭总资产净值的金额。家庭收入是指全部家庭成员的收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入；家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车的净值及现金、有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。于是，怎样计算炒股盈亏，就成了绕不过去的棘手问题了。而炒股盈亏一旦很容易计算，又会使人联想到是不是要缴纳股票交易个人所得税。此外，还有某些因素也会使家庭总资产净值发生变化，如出示若干年前向父母借款若干万元的借据，证明若干年前已经捐赠给某人若干万元等。因此，这样的标准一旦正式出台，社会上必然会形成形形色色的对策，仍会使相当一部分北京市限价商品住房落入炒家手中。
政府推出廉租房、经济适用房、限价房的目的，是要照顾不同程度的弱势群体。可是，只要限价房给一些楼市炒手带来更大的盈利机会，则会进一步扭曲房产市场的真实价格。楼市价格上涨的规律，不可能因为限价房政策的出台而改变。
毕竟，地价和房价，涨了多少年啊。
来源：上海证券报
炒家甩卖将引华南楼市崩盘房价可能大降50%
从去年底开始，炒家们就开始降价甩卖。不仅如此，深圳诸多炒房客也开始纷纷出售高端房产，但接盘者寥寥。深圳投资性购房比例约占总成交量的八成，而此番炒家抛售有可能造成华南楼市“雪灾”。
大雪过后，深圳楼市也正经历中介频频关门、投资客抛盘出逃、新旧房价全线降温的“坏天气”。
2月19日，位于深圳香密湖高端豪宅区的香密湖一号，一名炒家挂出让利1000万的大招牌，从去年底开始，炒家们就开始降价甩卖。
不仅如此，深圳诸多炒房客也开始纷纷出售高端房产，但接盘者寥寥。
有机构统计，深圳投资性购房比例约占总成交量的八成，而此番炒家抛售有可能造成华南楼市“雪灾”。
“这是一个信号，深圳一些真正有实力的大炒家已经在出货了，这对深圳房价下拖的影响力目前还不好估计，华南的楼市会不会雪崩，谁敢下结论呢？不过可以肯定的是，已经有了一些迹象，情况不太妙。”孟家庆审慎表示。
财富缩水三分之一
“去年3800万元都没卖，现在2300万元抛售，真想吃进的话，价格还可以再当面谈。”举着“让利1000万元跳楼抛售”广告牌的中原地产经纪人小王对《华夏时报》记者表示。但实际上，让利1500万元中介也会卖。
“问的人多，真想要的人少。”小王说，“要知道，原价才1618万元。”
通过中原地产的牵线，记者有机会和放盘的业主李雄(化名)有了一番了解。
李雄自称是广东潮州人，在越南开了一家工厂，在深圳投资了几套高档房，2006年又全额贷款1618万元在福田区香密马林湖一号买下这套364.5平米的别墅，和一套五六百万元的高层房。
“到2007年4月份，正值楼市上升期，我标出了3800万元的高价出售，当时有人开价3300万元，但我预期房价会继续攀升而没有放盘。”李雄说，原因是这与他的心理定价有差距，有不少出资3000万元左右的客户都被李雄拒之门外。
去年年底楼价下滑时，李雄还坚持认为，是因为银行放不出贷款所致，等年初恢复贷款楼市就会转暖。
但让他没想到的是，市场冷清不仅仅是因为资金问题，更重要的是楼市泡沫水分太大，不光市场没有成交量，房价还在继续下降，原来值3000多万的别墅，现在市值缩水三分之一了。李雄感到了巨大的压力，按目前贷款利率7.83%，期限10年计算，第一年的利息就高达125万元，每月光银行的利息就要还10万多元。
“巨额还贷压力重大，再继续捂盘，不仅赚不到钱，还要倒贴。”意识到投资楼市不如拿钱投资工厂后，矜持的李雄终于开始动摇了。
2月17日，李雄委托中原地产打出“让利1000万元”的广告牌后，确实引来了不少客户，但双方还是很难谈拢。
“真应了那句话，炒房炒成了房东。”李雄对记者笑谈。
随后，挂在中原地产销售的6套豪宅中高的原来定价达7000万元，现在调价到4700万元，但到目前为止，还没有卖出去一套。他们均暗示如果真的想买的话，最后还能以少于标价两三百万元成交。
炒家纷纷抛盘套现
中原地产深港研究中心负责人张伟则对《华夏时报》记者表示，2008年缺乏积极信贷支撑的投资需求将会越来越少，投资需求主导的市场逐渐让位于自住需求市场，价格追涨的局面2008年内不会再出现，二手楼价有望结构性下调。
由于深圳楼市近两年前期炒作成分较多，价格远高于实际价值的物业，将会在今年有较大的下调空间；预计2008年全年二手住宅价格有望回调10%-15%。
世华地产的交易统计数据显示，去年上半年深圳房地产市场火爆的时候，投资性购房比例约占总成交量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，去年上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。
但2007年8—10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%，最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。
中天置业事件后，深圳的楼市一直萎靡不振，蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现，二手房成交低迷。受此拖累，新房市场一样全线下跌。以万科领头的开发商在全国范围内率先降价。中小开发商跟风严重，深圳的多个地区房价开始跳水。
记者了解到，位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动，最低价12000元/平米，还赠送每平米3000元的精装修，加上返还的点数，降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推出为7500元/平米，远低于市场预期。
“大部分投资客被套得很惨。”深圳英联国际不动产公司董事长郭建波对记者介绍，成交量的下滑，使得许多资金不是很雄厚的短线投资客一下子被套住，无法脱身。而此前频频出台的楼市调控政策，也已开始彰显威力。
回头来看，在刚刚过去的2007年，央行6次加息，5年以上贷款利率上升到了7.83%，并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大，资金链日益绷紧，产生了提前还贷和断供的现象。
郭建波告诉记者，现实可能比数字上体现得还要严重。“限贷惜贷的气氛之下，由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格，实际上，很多投资气氛高的楼盘，首付款已经要达到五成左右了。”这无疑让投资客手中的物业变得极难出售，投资的成本已经大大提高了。
“我们来看投资、收益比，深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”郭建波举例说，在深圳，一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，如果买的话，就要给银行6000多元/月。
“现在深圳的楼价，已经明显超出了大家的收入水平。”在郭建波看来，“深圳房价只有下降50%，大家才有可能买得起房子，那才是合理的投资价位。”
自:Club.ChinaRen.com
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只要房价稳定,二手房市场应该比一手房有好转,房产商可以不卖等着长毛,但是之前一部分稍有点钱的老百姓做为投资的那批房,不会老放着,应该会拿出来套现.
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年轻时我用身体去战斗，用生命去冒险，收获一身的伤痕，到年老时我用精神去歌唱，用灵魂去走样。
我选择这样的未来，我选择这样的生活。
可是，到老了的时候，我还能选择什么？ |
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美国的资本家已经积累的巨大的原始资本,有本钱死守价位.
试问这些房地产商把钱套在楼里,他们能挺多久? |
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作为中国人我感到莫大的悲哀！
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| 53楼 |
小 一一
2008-02-27 09:19 |
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我认为持观望态度的人比炒房的人多5倍 |
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